Ausländer retten Schweizer Häusermarkt

Erst letzte Woche wieder mahnte Philipp Hildebrand, der Chef der Schweizerischen Nationalbank: «Es gibt keine Gründe zu entwarnen. Das Risiko im Immobilienbereich bleibt bestehen.» Damit meint er die Gefahr einer Immobilienblase in der Schweiz. Grund für die Warnungen sind die derzeit rekordtiefen Hypothekarzinsen.

In der Tat zeichnet der Internetvergleichsdienst Comparis ein Schreckensszenario: Die Hälfte der Wohneigentümer verkrafte einen Zinsanstieg um drei Prozent nicht, warnt deren Immobilienexperte Martin Scherrer. Jeder zweite Immobilieneigentümer könnte dann die Zinsen nur noch mit Einschränkung oder gar nicht mehr bezahlen. Aber schon bei einem Zinsanstieg um lediglich einen Prozentpunkt wären sechs Prozent der Immobilienbesitzer ohne Einschränkung ihrer übrigen Ausgaben nicht mehr in der Lage, ihre Hypothek zu bezahlen. Und drei Prozent könnten sich das Eigenheim gar nicht mehr leisten.

«Immobilienbesitzer geraten in Schwierigkeiten»

Dass die Zinsen in den nächsten Jahren wieder steigen werden, ist unvermeidlich. «Und natürlich werden Immobilienbesitzer in Schwierigkeiten geraten», sagt Donato Scognamiglio, Geschäftsführer der Immobilienberatung Iazi. Allerdings hält er einen raschen Zinsanstieg von drei Prozent in den nächsten Jahren für unwahrscheinlich. «Das wäre eine Verdoppelung vom heutigen Stand von drei Prozent und käme einem Tsunami gleich», so der Immobilienexperte.

Er rechnet mit einem tieferen Anstieg, der langsam erfolge. Das führe zwar zu teilweise sinkenden Immobilienpreisen, keinesfalls aber zu einem Kollaps des Häusermarktes, von dem die Anleger sich mit Schrecken abwenden würden. Zudem geht Scognamiglio davon aus, dass die Banken bei den derzeitigen Hypothekarvergaben die Zinsentwicklung nicht systematisch fehleinschätzen. «Deshalb dürften viel weniger Immobilienbesitzer ins Trudeln geraten, als von Comparis vorausgesagt», ist er überzeugt. Und: «Auch deren Objekte werden wieder Käufer finden und nicht einfach leer stehen.»

Ausländer kaufen weiter

Auch Urs Hausmann von der Immobilienberatung Wüest und Partner glaubt: «Die Objekte werden dort gut absorbiert werden, wo die Standortqualität überdurchschnittlich ausfällt. In Herrliberg beispielsweise findet sich problemlos ein Käufer.»

Der Grund: Die Zuwanderung ist zwar abgeflacht. Aber trotz Wirtschaftskrise ist die Schweizer Bevölkerung 2009 wieder um gut ein Prozent gewachsen (Vorjahr: 1,4 Prozent). Laut Scognamiglio sind es also vor allem die qualifizierten – und entsprechend vermögenden – Ausländer, die in erster Linie weiter Immobilien kaufen werden.

Mieter könnten zu Eigentümern werden

Zudem dürften auch diverse Haushalte aus der mit 60 Prozent immer noch grossen Gruppe der Wohnungsmieter in ein Eigenheim wechseln. «Denn viele Leute beziehungsweise Mieter in der Schweiz könnten sich grundsätzlich Wohneigentum leisten, haben aber aus unterschiedlichen Gründen bisher darauf verzichtet», so Hausmann. Diese Leute dürften immer wieder eine Lagebeurteilung vornehmen, ob ihre freiwillige Wahl immer noch für sie die richtige sei. Wesentlicher Treiber seien dabei die Entwicklung des Einkommens, das Vermögen und vor allem auch die eigene Lebensphase.

Problematisch wird es nur in Randregionen, Immobilien wieder loszuwerden: «Wird ein Einfamilienhaus im Entlebuch oder im Toggenburg auf den Markt gebracht, weil der Eigentümer die Zinsen nicht mehr bezahlen kann, dann dürfte es schwierig sein, das Objekt zu verkaufen», glaubt Hausmann.