Droht eine Invasion der Juweliere?

Luxusuhren und Schmuck statt Blumen: Der Mieterwechsel an der Bahnhofstrasse 38 per Ende Jahr steht exemplarisch für den Wandel an der beliebtesten Schweizer Einkaufsmeile. Statt des Blumenhauses Krämer befindet sich an der Adresse in der mittleren Bahnhofstrasse das Uhrenlabel Piaget. Zuvor ist es schon Dutzenden anderen so ergangen: Wo einst Eisen- und Porzellanwaren angeboten wurden, probieren Kunden heute Kleider von Esprit, anstelle der Pelzwaren des Traditionsgeschäfts PPP schauen Passanten auf Nobeluhren von Blancpain.

«An der Zürcher Bahnhofstrasse wurden in den vergangenen zehn Jahren 53 Wechsel verzeichnet, so viele wie nie zu vor», sagt Marc-Christian Riebe, CEO der Beratungsfirma Location Group. Die meisten waren von internationalen Ketten, so Riebe am Dienstag bei der Präsentation seiner Retail-Marktstudie 2012.

Der letzte Wechsel in der langen Reihe ist Starbucks an der Ecke Bahnhofstrasse – Bahnhofplatz. Die US-Kaffeekette hat das Restaurant «L'Entrecôte» verdrängt. «Nirgends auf der Welt ist die Kaufkraft so gross wie in Zürich», liefert Riebe den Grund für das Gedränge der Top-Marken. Dieser Meinung sind auch die Ökonomen der Credit Suisse: So steht in der Studie Löhne vom vergangenen Sommer. «Wer in Zürich arbeitet, kann sich mehr leisten als die Menschen in anderen Städten.» Das Klassement der Spitzenkunden: Zürich vor Sydney und Luxemburg.

Mietpreise von 12 500 Franken pro m²

Die internationalen Marken lassen sich die Präsenz in Zürich einiges kosten: Das eingangs erwähnte Uhrenlabel Piaget bezahlt der Liegenschaftsbesitzerin Julius Bär pro Quadratmeter und Jahr bei einer Gesamtfläche von 130m² 12 500 Franken – ein neuer Spitzenpreis. Totalbetrag: 1 625 000 Franken. Die Durchschnittsmiete betrug 2011 pro Quadratmeter 10 256 Franken. So steht es in der 500 Seiten dicken Retail-Studie 2012, die mit 750 Franken etwa soviel kostet wie eine Einzimmerwohnung auf dem Land pro Monat.

Der Preisunterschied zwischen der Bahnhofstrasse und den angrenzenden Shoppingmeilen ist frappant: Am Rennweg kostet die Miete noch 4400 Franken, in der Niederdorfstrasse «nur» 3100 Franken – pro Quadratmeter und Jahr notabene! «Wer keinen Platz in der Premium-Strasse findet, weicht auf andere gute Lagen aus», sagt Riebe. So haben 2011 in der Niederdorfstrasse beispielsweise die schwedische Outdoor-Marke Peak Performance sowie Burger King eine Filiale eröffnet.

Die hohen Mietpreise schrecken die grossen Marken keineswegs ab. Man glaubt an die Kaufkraft der Zürcher und an die hohe Kundenfrequenz. Laut Riebe suchten unter anderem die Kleiderlabels Forever 21, Uniqlo, Abercrombie & Fitch, Hollister, Moncler, Desigual und Zara bisher vergebens nach einem erstklassigen Standort in Zürichs Stadtzentrum.

Invasion der Juweliere

Zudem liebäugeln zahlreiche Juweliere und Schmuckfirmen mit Zürich: Von den Luxusgeschäften wie Bucheron, Audemars Piguet, Panerei, Hublot oder Fabergé, die sich in den vergangenen Jahren in Genf niedergelassen haben, sind erst rund 20 Prozent auch in Zürich vertreten. «Der Verdrängungskampf in der Bahnhofstrasse wird weitergehen», sagt Riebe. Die neuen Marken – insbesondere aus dem Fashion-Bereich – dürften jeweils zehn Jahre bleiben.

Wer sich unbedingt an der Bahnhofstrasse niederlassen möchte, bezahlt ein sogenanntes Schlüsselgeld. Es ist üblich, dass Mieter ihre Verträge gegen ein Entgelt vorzeitig abtreten. «Heute sind einstellige Millionenbeträge normal», sagt Riebe. Gelegentlich werden laut dem Branchenkenner sogar über 10 Millionen bezahlt. Riebe ist überzeugt, dass die Ablösesummen weiter steigen werden und führt als Begründung Beispiele im Ausland an. So hat das Label Forever 21 im vergangen Jahr für sein Geschäft an der Oxford Street in London ein «Key Money» von 13,75 Millionen Pfund bezahlt.

Was führt Swisslife im Schild?

Nicht immer bezahlen die neuen Mieter das Schlüsselgeld: Manchmal sind es die Besitzer selbst, die sich aus den Verträgen herauskaufen, um lukrativere Mieter anzusiedeln. So bezahlte der New-Yorker-Vermieter Jeff Sutton 2008 dem mittlerweile bankrotten Modekonzern Escada insgesamt 25 Millionen Dollar für die Aufgabe des Geschäfts an der 715 Fifth Avenue. Nachfolger an der Nobeladresse ist Dolce & Gabbana. Der Mietvertrag über 15 Jahre bringt Sutton 300 Millionen Dollar ein.

Um lukrativere Mieter oder höhere Einnahmen dürfte sich auch die Swisslife bemühen. Die Versicherungsgesellschaft ist Besitzerin des Manor-Gebäudes an der Bahnhofstrasse 75 – 79. Gerüchten zufolge überlegt man sich eine effizientere Nutzung. «Wir befinden uns in einem ungekündigten Mietverhältnis», lässt Swisslife-Sprecher Florian Zingg ausrichten. Zu Detailfragen gibt man keine Auskunft. Laut Riebe generiert Swisslife derzeit mit Manor allein geschätzte 10 Millionen Franken Mieteinnahmen. «Bei mehreren Mietern auf derselben Fläche dürfte der Ertrag bei 30 Millionen liegen», schätzt der Experte. Fürs ganze Areal – inklusive der von Mc Donald’s und Apple genutzten Flächen – könnte Swisslife bis zu 50 Millionen jährlich erwirtschaften.