Langfristige Hypotheken lohnen nicht

Glück für die Hauseigentümer: Die Hypozinsen sind seit letztem Jahr dramatisch gepurzelt. Der Zins für eine Festhypothek mit einer Laufzeit von fünf Jahren betrug per 1. September im Durchschnitt 2,5 Prozent, für eine zehnjährige Hypothek lag er bei 3,38 Prozent. Profitieren tut man allerdings nicht automatisch.

Hauseigentümer profitieren nicht automatisch von den tiefen Hypozinsen.(Bild: Keystone)

Die seit langer Zeit auf der Beliebtheitsskala zuvorderst rangierende fünfjährige Festhypothek macht im Moment keinen Sinn. «Bis die Leitzinsen der Notenbanken wieder steigen, vergehen angesichts der aktuellen Konjunkturaussichten noch mindestens ein bis zwei Jahre. Wer eine Fünfjahreshypothek abschliesst, würde also erst nach drei bis vier Jahren von der wachsenden Zinsdifferenz profitieren», sagt Adrian Wenger, Hypothekar-Experte beim VZ Vemögenszentrum. Damit werde zudem bloss eine Scheinsicherheit generiert. «Wer nach fünf Jahren die Hypothek verlängern muss, wird dann von hohen Zinsen eingeholt», so Wenger.

Mix statt Klumpenrisiko

Allein auf eine sieben- oder zehnjährige Hypothek zu setzen, ist demgegenüber auch nicht die beste Lösung. «Eine langfristige Festhypothek eignet sich nur dann, wenn ganz sicher alles so läuft, wie geplant», warnt der Hypothekarfachmann. Das Hauptproblem ist dabei nicht die Zinsentwicklung, sondern die Kosten für die vorzeitige Vertragsauflösung. So richtig ins Geld geht eine Veränderung der persönlichen Lebenssituation. Muss beispielsweise aufgrund einer beruflichen oder persönlichen Veränderung oder wegen eines finanziellen Engpasses die Immobilie vorzeitig verkauft werden, wird die Auflösung der Hypothek teuer.

Dieses Problem kann laut Wenger mit einer Aufteilung der Hypothek gemindert werden. Während Hypothekarfachleute angesichts der grossen Verwerfungen auf den Finanzmärkten zu Beginn des Jahres noch einen Mix aus 1/3 Festhypothek und 2/3 mit einer kurzfristigen Lösung empfahlen, kann laut Wenger inzwischen der Festanteil auf einen Anteil von 50 Prozent erhöht werden. «Ungefähr die Hälfte der Hypothek sollte man allerdings mindestens als Manövriermasse halten», rät er.

Sparen mit Libor-Hypotheken

Als kurzfristige Lösung favorisiert das VZ Vermögenszentrum gegenwärtig die sogenannte Geldmarkthypothek. Die Zinssätze basieren dabei auf dem Libor. Das ist der Preisindex, auf dem sich in London die wichtigen, international tätigen Banken gegenseitig Geld ausleihen. Der Libor wird täglich fixiert. Als Referenzzinssätze sind Libor-Zinsen Grundlage für eine grosse Anzahl an Finanzmarktgeschäften. Unter anderem richten auch Zentralbanken wie etwa die Schweizerische Nationalbank ihre Leitzinsen nach dem Libor.

Die Zinssätze der Libor-Hypotheken entwickeln sich also parallel zu den aktuell tiefen Leitzinsen. Sie werden in regelmässigen Zeitabständen während der Hypothekenlaufzeit angepasst (z.B. alle drei Monate). Die Laufzeit ist in der Regel frei wählbar. Im Vergleich zu den ebenfalls im Moment tiefzinsigen langfristigen Festhypotheken sind Geldmarkthypotheken rund zwei Drittel günstiger. «Wer sich das Risiko leisten kann, spart hier viel Geld», sagt Wenger.

Um sich vor kurzfristigen, unerwarteten Libor-Zinsanstiegen zu schützen, kann sich ein Hypotheknehmer mit einem Zinsdach absichern. In diesem Fall übersteigt der Hypothekarzins nie die festgelegte Schwelle. Allerdings: Bei stark und dauerhaft steigenden Leitzinsen ist die Festhypothek schliesslich wieder vorteilhafter. Die Libor-Hypothek erfordert deshalb ein aktives Verfolgen der Geldmarktpolitik und entsprechende Grundkenntnisse beziehungsweise einen engagierten Kundenberater. «Das ist wohl mit ein Grund, weshalb Banken Libor-Hypotheken trotz grosser Sparvorteile ihren Kunden kaum empfehlen», bedauert Wenger. Laut der ZKB-Hypothekenerhebung waren im Juli bloss 10 Prozent aller Hypotheken Geldmarkt-Hypotheken.