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Lieber Phil Geld

19. August 2014 11:15; Akt: 25.08.2014 11:19 Print

Darf der neue Vermieter mehr Miete verlangen?

Martin (28) wohnt alleine in seiner Wohnung. Die Miete ist sehr günstig. Nun ist der Vermieter gestorben und Martin befürchtet, dass die Miete teurer werden könnte.

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Angst vor steigenden Mieten, wenn der Vermieter wechselt: Preiserhöhungen sind nur dann erlaubt, wenn diese klar begründet sind.

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Lieber Phil Geld
Ich wohne alleine in der 5-Zimmer-Wohnung, in der ich aufgewachsen bin. Mein Bruder und meine Eltern sind ausgezogen. Die Miete ist mit 1700 Franken sehr günstig. Es gab seit 25 Jahren keinen Mieterwechsel, nur eine Umschreibung des Mietvertrages. Vor kurzem ist der Vermieter gestorben. Darf der neue Vermieter die Miete auf die heutige Durchschnittsmiete einer 5-Zimmer-Wohnung anpassen?


Lieber Martin

Ein neuer Vermieter übernimmt von Gesetzes wegen die bestehenden Mietverträge (Art 261 OR,). Nach dem Erwerb der Liegenschaft kann der neue Vermieter jedoch eine Anpassung der Mietzinse nach der sogenannten absoluten Methode vornehmen. Darunter fallen die Anpassung an den gesetzlich zulässigen Ertrag, an die kostendeckende Bruttorendite oder an die Orts- und Quartierüblichkeit (Art 269 OR). Für Letzteres muss der Vermieter aber mindestens fünf Vergleichsobjekte vorweisen, die aus derselben Erbauungsperiode stammen, die gleiche Grösse und den gleichen Ausstattungsstandard aufweisen und sich an derselben Lage in demselben Erhaltungszustand befinden. Dieser Vergleich ist schwer zu erbringen.

Weil nun aber der ehemalige Vermieter gestorben ist und die Liegenschaft vererbt wurde, darf eine Mietzinserhöhung nur nach der relativen Methode vorgenommen werden. Diese Praxis wird von einem Urteil des Zürcher Mietgerichts vom 7.4.1994 gestützt. Mit der relativen Methode sind die möglichen Anpassungsgründe Veränderungen der Hypothekarzinssätze, Mehrleistungen des Vermieters wie etwa eine Fassadensanierung oder der Einbau eines Liftes, der Teuerungsausgleich auf dem risikotragenden Kapital und allgemeine Kostensteigerungen.

Die Hypothekarzinssätze waren vor 25 Jahren höher als heute und sind als Begründung ungeeignet. Am ehesten kann die allgemeine Kostensteigerung als Begründung zugezogen werden, die sich beispielsweise auf die Höhe des Unterhaltsaufwandes, der Steuern oder der Versicherungsprämien abstützt. In einem Verfahren vor der Schlichtungsbehörde werden 0,5 bis 1 Prozent Teuerung pro Jahr zugelassen, was in deinem Fall bis zu 25 Prozent ausmachen kann.

Der Vermieter muss die Mietzinserhöhung auf einem amtlichen Formular mitteilen und die Begründung der Erhöhung klar und verständlich ausführen. Die Mietzinserhöhung kann innerhalb einer Frist von 30 Tagen angefochten werden, wiederum mit einem amtlichen Formular.

Freundlich grüsst

Phil Geld

E-Mail: phil.geld@20minuten.ch

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Die beliebtesten Leser-Kommentare

  • BärnerBär am 19.08.2014 11:42 Report Diesen Beitrag melden

    Variante 2

    Der neue Eigentümer kann wegen Eigenbedarf kündigen, das Haus/die Wohnung renovieren und marktgerecht vermieten.

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  • Daniel am 19.08.2014 12:34 via via Mobile Report Diesen Beitrag melden

    Niedriger Preis

    Naja, also bei dem Preis sollte er halt auch bereit sein, einen Kompromiss einzugehen. Sonst ist er schneller draussen als ihm lieb ist.

  • Vermieter am 19.08.2014 12:58 via via Mobile Report Diesen Beitrag melden

    Absolut egal!

    Bin selber auch ein Vermieter, mir ist es absolut egal ob mein Mieter alleine in meinem 7,5 Zimmer Haus lebt. Die Hauptsache ist das er pünktlich die Miete zahlt und das Haus auch pflegt. Lieber so als an einer Familie zu vermieten die mit den Finanzen probleme haben und das Haus zerstören!

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Die neusten Leser-Kommentare

  • Walter Spahni am 20.08.2014 10:12 Report Diesen Beitrag melden

    Falsche Frage!

    Richtige Frage: Weshalb sitzt ein 28-jähriger allein in einer bezahlbaren 5-Zi.Wohnung, welche eher eine Familie zustehen würde? Sowas ist asozial und nicht der ev. höhere Zins!

  • Studiosus am 20.08.2014 04:20 via via Mobile Report Diesen Beitrag melden

    Schweizer wehre Dich gegen Spekuhlanten!

    Das Prizip ist einfach. Die Schweizer fallen immer drauf rein. Die Vermieter hetzen die Mieter durch kindischen Neid gegeneinander auf und profitieren davon. Das Mietwesen muss viel stärker geregelt werden, denn der Boden gehört dem Schweizer Volk und nicht ausländischen Spekulanten. Und der Boden ist nicht vermehrbar! In der Landwirtschaft ist die Bodennutzung streng geregelt. Wieso für die anderen nicht?

    • BärnerBär am 20.08.2014 07:58 Report Diesen Beitrag melden

      Funktioniert nicht

      Lieber Studi, erkundige dich mal, wie der sozialistisch streng regulierte Mietmarkt im Osten von Deutschland ausgesehen hat. Es hat nicht funktioniert. Die Wohnungen wurden nicht unterhalten, da die Miete nicht marktgerecht war.

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  • Horffeter am 19.08.2014 23:20 via via Mobile Report Diesen Beitrag melden

    Warum

    brauchst Du eine 5 Zimmer Wohnung. Hoffentlich verdoppelt der neue Besitzer dein Mietzins

    • Severin am 20.08.2014 09:04 Report Diesen Beitrag melden

      Sie sind nur...

      Neidisch??

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  • Stefan am 19.08.2014 18:44 via via Mobile Report Diesen Beitrag melden

    Zuerst komme ich dann lange nichts?

    Immer die gleichen Sprüche. Niemand geht etwas an und ich mach was ich will und bla bla bla. Ja jeder weiss es das jeder tun und lassen kann was er will und z.t. gibt es auch Egoisten. Trotzallem ist das nicht richtig! Ein Haus oder Wohnung kaufen ist darum was anderes weil es dann ein Besitz ist. Aber nicht in Miete was eben Familien brauchen die sich das eben nicht so leisten können. Vorallem dann noch wenn die Miete tief ist. Ihr habt wohl keine Ahnung wie schwer das ist für eine Familie eine günstige Mietwohnung zu finden. Aber nein, ist doch egal...nach mir die Sintflut. Aber richtig traurig!

    • Gerhrd am 19.08.2014 20:57 via via Mobile Report Diesen Beitrag melden

      @stefan

      Dacht ich auch als ich den Artikel las. So ein junge lebt alleine in 5zi ? Wir als 4 kopffamilie in 31/2 und zahlen fast soviel. Sorry als 1 Person sollte 1-2 zi reichen. Schämen soll er sich diese Wohnung könnte für eine Familie ideal sein.

    • icemen am 19.08.2014 21:28 via via Mobile Report Diesen Beitrag melden

      schluss mit dem jammern

      ja und muss er sich jetzt rechtfertigen weil er das haus in dem er sein ganzes leben verbracht hat weiter bewohnt?? soll jeder selber schauen ob er auch so ein schnäppchen bekommt. jeder ist seines glückes schmid........ und familien sollen mal aufhören zu jammern

    • Marco am 20.08.2014 09:23 Report Diesen Beitrag melden

      icemen: Genau.

      Ich würde ihm jetzt auch keinen Strick daraus drehen wollen, dass er weiter in seinem "Elternhaus" wohnen will, gerade wenn die Miete so günstig ist. Es ist ja nicht so, dass wenn er ausziehen würde, eine Familie für den Preis einziehen könnte. In dem Fall wäre eine Mieterhöhung ja das erste, was der Vermieter tun würde. Sein Bisschen Glück geht also keiner Familie ab. Insofern verstehe ich den Neid nicht. Und ja, wir sind auch eine 4-köpfige Familie. Aber eben mit 5 1/2 Zimmer Wohneigentum auf dem Land.

    • Gönner am 20.08.2014 13:10 Report Diesen Beitrag melden

      ja genau

      jeder hier würde auch nicht ausziehen und seine geliebte Wohnung mit den Erinnerungen abgeben nur damit ein anderer darin wohnen kann...seid ehrlich zu euch selbst und gönnt dem jungen doch seine Wohnung!

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  • dipl. ing. Maibach am 19.08.2014 17:01 via via Mobile Report Diesen Beitrag melden

    2 Seiten

    1700sfr sind je nach Lage, Grösse in 2m und Objektzustand vollkommen in Ordnung. wer sichs alleine leisten kann, warum nicht. da es kein allgemeines Gesetz für die Mindestbesetzung einer Wohnung gibt, total sinnlos das zu diskutieren. ich würde mir das schon wegen der putzerei nicht antun. aber sind ja nicht alle so reinlich. es gibt Vermieter die ihre Wohnungen explizit nur an Familien vermieten. finde ich auch in Ordnung. solange niemand wegen Wohnungsmangel auf der Strasse steht, alles halb so wild.

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