Immobilienpreise zu hoch

29. November 2019 09:13; Akt: 29.11.2019 09:13 Print

Nur jeder Zehnte kann sich ein Eigenheim leisten

Nicht nur die Preise verhindern oft den Erwerb einer eigenen Wohnung oder eines Hauses. Banken haben die Bedingungen für Kredite verschärft.

Mieter mit bestehenden Mietverträgen könnten künftig von tieferen Mieten profitieren. Da sich die Hypothekarkredite laufend auf tiefere Zinsniveaus verschieben dürfte der Referenzzinssatz nach unten angepasst werden. (Video: RKN)
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Eigene vier Wände bleiben für immer mehr Schweizerinnen und Schweizer ein Wunschtraum. Wegen der hohen Immobilienpreise verfügen nur noch rund 10 Prozent der Mieterhaushalte über die notwendigen Mittel und Einkommen, um sich Wohneigentum leisten zu können.

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Zu diesem Schluss kommt die Zürcher Kantonalbank (ZKB) in einer Studie, die am Freitag veröffentlicht wurde. Seit der Jahrtausendwende haben sich die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser beinahe verdoppelt. Zugleich sind die Hypothekarzinsen auf einen historischen Tiefpunkt gesunken.

Doch der Kauf einer Immobilie ist dadurch nicht einfacher geworden. Dies liegt nicht nur an den hohen Preisen, sondern auch an den verschärften Tragbarkeitsregeln.

Einer Blase entgegenwirken

Um einer Immobilienblase entgegenzuwirken, haben die Banken auf Druck der Aufsichtsbehörden die Bedingungen für einen Kredit verschärft. Immobilienkäufer müssen sich ihre Hypothek nicht nur zu den aktuell tiefen Zinsen, sondern auch dann noch leisten können, wenn der Hypothekarsatz auf 4 bis 5 Prozent steigen sollte. Die Wohnkosten (Amortisation, Zinskosten und Unterhaltskosten) sollten auch dann nicht mehr als ein Drittel des Einkommens betragen.

Wegen dieses kalkulatorischen Zinssatzes verfügt nur noch ein Fünftel aller Schweizer Mieterhaushalte über genügend Mittel, um diese Tragbarkeitsbedingungen erfüllen zu können. Vor 20 Jahren, als die Preise noch tiefer waren, waren es noch fast die Hälfte.

Unter Einbezug der Eigenkapitalanforderungen können sich aufgrund der hohen Preise insgesamt nur noch 10 Prozent der Mieterhaushalte Wohneigentum leisten, wie die Immobilienspezialisten der ZKB auf Basis von Einkommens- und Vermögensdaten schreiben.

Preisschub bei tieferen Zinsanforderungen

Eine Senkung des kalkulatorischen Zinssatzes wäre jedoch verfehlt, schreibt die ZKB. Sie hätte keinen wesentlichen Einfluss auf die Wohneigentumsquote, sondern würde vor allem die Nachfrage erhöhen und auf diese Weise zu einer deutlichen Preissteigerung führen.

«Konkret würde die Senkung des kalkulatorischen Zinssatzes (auf 3 Prozent) schweizweit eine zusätzliche Nachfrage von 50'000 bis 90'000 Wohneinheiten nach sich ziehen», wird Ursina Kubli, Leiterin Immobilienanalyse zitiert.

Zum Vergleich: Im Jahr 2018 wurden schweizweit rund 22'000 Eigenheime erstellt. Die zusätzliche Nachfrage entspräche also zwei bis vier Jahresproduktionen. Da sich die Zusatznachfrage nicht unmittelbar durch ein höheres Angebot abdecken lassen würde, würden die Preise um bis zu 20 Prozent steigen, erwartet die ZKB.

Eine Senkung des kalkulatorischen Zinssatzes würde die Wohneigentumsquote nur leicht steigern. Soll der Zugang zu Wohneigentum erleichtert werden, braucht es andere Rezepte. «Es müssten mehr Eigenheime angeboten werden», sagt Kubli. Die Investoren bevorzugten aber wegen der tiefen Zinsen aus Renditegründen seit längerem schon Mehrfamilienhäuser mit Mietwohnungen, was die Angebotsknappheit beim Wohneigentum erhöhe.

Verdichtung kommt voran

Positiv äussern sich die ZKB-Experten zur Politik des Kantons Zürich, den Wohnraum zu verdichten und dadurch der Zersiedlung durch die Bautätigkeit ausserhalb der grossen Zentren entgegenzuwirken.
Gemäss dem kantonalen Richtplan sollen die bereits dicht besiedelten Gebiete 80 Prozent des künftigen Bevölkerungswachstums aufnehmen.

In den vergangenen drei Jahren sei der Kanton Zürich dem ehrgeizigen Ziel mit 75 Prozent bereits sehr nahegekommen.
Die wichtigste Rolle spielen dabei Ersatzneubauten. Allein in den Städten entstanden 14'000 neue Wohnungen durch Ersatzneubauten. Dabei wurden vor allem in den Gemeinden mit dem höchsten Preisniveau in und um die Stadt Zürich und in den angrenzenden Gemeinden entlang des Zürichsees vielfach bestehende Bauten abgerissen und durch Neubauten ersetzt. Bei einer höheren Ausnützung könnten die Renditen bei der Vermietung oder dem Verkauf erhöht werden.

Politikum Leerkündigung

Mit Ersatzneubauten oder Sanierungen sind auch - die in der Öffentlichkeit oft kontrovers diskutierten - Leerkündigungen verbunden. Damit wird die Auflösung sämtlicher Mietverhältnisse zum Zweck der Totalsanierung von Gebäuden bezeichnet.

Gemessen am Mietwohnungsbestand wurden die meisten Leerkündigungen in Bern ausgesprochen, gefolgt von Zürich, wie die ZKB schreibt. In Genf gebe es wegen strengerer gesetzlicher Vorgaben beinahe keine Leerkündigungen.

Für Kritiker seien Leerkündigungen ein Instrument zur Renditesteigerung. Doch damit liessen sich Ersatzneubauten und damit auch Verdichtungsmassnahmen am effizientesten realisieren. Im Durchschnitt seien die leergekündigten Wohnungen über 60 Jahre alt, was eine Totalsanierung nahelege.

Auch aus energetischen Gründen sei der Ersatz oder ihre Sanierung sinnvoll. Dieses Potential hätten auch Genossenschaften erkannt, ihr Anteil bei den Leerkündigungen in der Stadt Zürich sei mit rund 10 Prozent substanziell.

(kat/sda)

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Die beliebtesten Leser-Kommentare

  • Gargamel am 29.11.2019 09:26 Report Diesen Beitrag melden

    Tragbarkeit der Miete

    Es ist schon interessant: Dass eine Familie jeden Monat über 2'000 Franken für eine Wohnung ausgibt, stört die Bank nicht. Dass sie mit einer Hypothek (im Moment und mit hoher Wahrscheinlichkeit auch die nächsten 10 Jahre) nur ein Drittel davon ausgeben müsste, ist dann nicht tragbar.

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  • Norbert Biber am 29.11.2019 09:38 Report Diesen Beitrag melden

    Herrlich, dieser Beitrag

    Der passt heute wie die Faust aufs Auge. Dasselbe Medium tickert zum schwarzen Konsumverblödungstag und bringt 15 virtuelle Centimeter weiter unten einen Beitrag darüber, dass sich kaum einer noch Wohneigentum leisten kann... ehm wieso wohl? :)

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  • Richi am 29.11.2019 09:25 Report Diesen Beitrag melden

    Verstehe ich nicht

    Bis jetzt haben 1000 Personen an der Umfrage teilgenommen und 68% haben bereits ein Eigenheim. Da können die 10% aus dem Artikel ja nicht stimmen.....

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Die neusten Leser-Kommentare

  • Normalo am 30.11.2019 23:26 Report Diesen Beitrag melden

    Man kann es auch anders sagen

    1 von 10 ist genau dieser "uncoole Typ" welcher nicht jedes Wochenende durchsäuft, nicht immer das neuste Smartphone hat und eigentlich immer die gleichen Klamotten trägt.

  • schlaui am 30.11.2019 20:51 via via Mobile Report Diesen Beitrag melden

    freiheit

    mir wärs grundsätzlich egal ob miete oder eigenheim. im eigenheim kann ich die wände in den farben haben wie ich will und das ist eine andere art von freiheit. nebst dem, wenn ich es nicht mehr will oder zügeln möchte, dann verkauf ich einfach. bei der richtigen immobilie ist das kein problem.

  • Gaia am 30.11.2019 19:01 via via Mobile Report Diesen Beitrag melden

    Kein Mitleid

    Umso besser, mehr Häuser und Wohnungen für uns Deutsche.

    • Wessi am 30.11.2019 19:22 Report Diesen Beitrag melden

      @ Gaia

      Genau, im Osten von Deutschland hat es genug Platz.

    • Brandenburger am 30.11.2019 21:17 via via Mobile Report Diesen Beitrag melden

      @Wessi

      Ja für die Schweizer. Da haben sie endlich keinen Dichtestress mehr.

    • M.G. am 30.11.2019 23:52 Report Diesen Beitrag melden

      In Deutschland das gleiche Spiel

      @Gaia: versuchen Sie mal in Hamburg, München oder Düsseldorf eine für normale Bürger erschwingliche Immobilie zu finden. In Hamburg sind die Immobilienpreise innert 15 Jahren um 400% gestiegen. Gleichzeitig sterben langsam die Dörfer weil die junge Generation in der Stadt leben will. Die sind doch völlig gaga, beschweren sich über die langsam unbezahlbaren Wohnungen in den Cities und feuern gleichzeitig selber diesen Trend mit an.

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  • ciao am 30.11.2019 18:09 Report Diesen Beitrag melden

    Nein danke

    Ich brauche das Gefühl "auf dem Sprung" sein zu können. Ein Haus wäre für mich wie eine Fussfessel

    • Blerim am 30.11.2019 19:02 Report Diesen Beitrag melden

      Und Tschüss

      Wer es sich nicht leisten kann, soll es auch lassen:-)

    • Auch nur ein Mieter am 30.11.2019 19:26 via via Mobile Report Diesen Beitrag melden

      Muss ebenfalls flexibel bleiben

      Ein Haus schränkt einem den Radius bei der Jobsuche enorm ein. Die Lebensstelle am Wohnort gibts schon lange nicht mehr. Und Pendler können in der Steuererklärung auch immer weniger Abzüge machen, obschon die Mobilität aus Klimagründen künstlich verteuert wird.

    • Realist am 30.11.2019 19:37 Report Diesen Beitrag melden

      @ Mieter

      Die Lebensstelle gibt es auch am Mietort nicht mehr, wollen Sie ständig umziehen? Kostet ja auch immer wieder:-)

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  • grüezi am 30.11.2019 17:59 Report Diesen Beitrag melden

    Macht nichts

    bin glücklich mit meiner Mietzwohnung. Die Nachbarn sind auch nett. Sonst kann man Zügeln. Ich bin Wunschlos glücklich. Geht der Kühler kaputt, Anruf genügt.

    • Reto am 30.11.2019 19:44 via via Mobile Report Diesen Beitrag melden

      @grüezi

      Habe ich in meiner ETW auch. Kleines Haus mit 5 netten Parteien, noch nie Probleme. Übrigens: wenn etwas kaputt ist, mache ich auch nur einen Anruf.

    • schlaui am 30.11.2019 20:48 via via Mobile Report Diesen Beitrag melden

      @Reto

      schon einen anruf, aber bekommst auch die rechnung

    • Reto am 30.11.2019 21:46 via via Mobile Report Diesen Beitrag melden

      @schlaui

      Natürlich, du auch - einfach nicht direkt. Bezahlt mit deiner Miete!

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