Tribunal fédéral - Au locataire de prouver qu’il paie trop à son bailleur
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Tribunal fédéralAu locataire de prouver qu’il paie trop à son bailleur

Lors d’un emménagement, le nouveau locataire débourse parfois davantage que le précédent. S’il conteste le loyer ce sera dorénavant plus souvent à lui de prouver qu’il y a abus.

par
jbm
Le Tribunal fédéral a clarifié la procédure sur l’avancée de preuves en cas de contestation des loyers initiaux.

Le Tribunal fédéral a clarifié la procédure sur l’avancée de preuves en cas de contestation des loyers initiaux.

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Il arrive très souvent que les propriétaires profitent d’un changement de locataire pour augmenter le loyer du bien qu’ils proposent. Lorsque les nouveaux venus découvrent le pot aux roses, l’affaire peut se terminer devant les tribunaux. Dans chaque cas, il s’agit de déterminer si le nouveau loyer est abusivement élevé. Dans les cantons de Fribourg, Genève, Neuchâtel et Vaud en Suisse romande ainsi que dans les seuls cantons suisses alémaniques de Nidwald, de Zoug et de Zurich obligent à transmettre le montant du loyer que payait l’ancien locataire.

Le Tribunal fédéral a désormais clarifié les règles relatives à la charge de la preuve, pour les cas où les loyers précédents ne sont pas communiqués, dans un arrêt qu’il vient de publier. Cela risque d’avoir une influence décisive sur la pratique courante: en effet, il est très difficile de prouver qu’un loyer est abusif et celui qui doit en apporter la preuve est donc clairement désavantagé.

Depuis un arrêt du Tribunal fédéral de 2013, la charge de la preuve en cas de litige incombait au propriétaire dès que le nouveau loyer dépassait le précédent de plus de 10%. Avec cette nouvelle décision, le propriétaire peut plus facilement demander au locataire d’apporter la preuve qu’il y a abus.

Preuve difficile à apporter

En théorie, la question est claire: selon le Code des obligations, «les loyers sont abusifs lorsqu’ils permettent au bailleur d’obtenir un rendement excessif de la chose louée ou lorsqu’ils résultent d’un prix d’achat manifestement exagéré.» Mais il ne l’est pas s’il se situe «dans les limites du loyer habituel de la localité et du quartier.» Il peut être tout de même abusif, notamment quand il procure un rendement de plus 3,25% au bailleur. Dans la pratique, la question est moins claire. Que signifie «coutume dans la localité et le quartier?» s’interroge le «Tages-Anzeiger».

L’arrêt de la Cour fédérale, publié lundi, permet finalement aux propriétaires de transférer plus facilement cette charge de la preuve sur les locataires s’ils soupçonnent un loyer initial abusif. «C’est un désavantage évident pour les locataires», déclare Rebecca Joly, secrétaire générale adjointe de l’Association suisse des locataires (ASLOCA). Maigre consolation toutefois, cette jurisprudence ne s’applique pas lorsqu’un immeuble date d’il y a moins de 30 ans ou a été acquis il y a moins de 30 ans.

Hausse de 44%

Dans l’affaire à l’origine de l’arrêt actuel du Tribunal fédéral, une femme avait loué un appartement de 2 pièces pour 1060 francs à Zurich au printemps 2017 dans une maison construite en 1933. Étonnée, elle s’est adressée à l’autorité de conciliation lorsqu’elle a découvert que son précédent locataire ne payait, lui, que 738 francs pour le même appartement. La hausse était de 44%. Le bailleur, une compagnie d’assurances, a rejeté une proposition de l’autorité de conciliation. Il a soumis une expertise privée au tribunal et a proposé 23 propriétés comparables. Bien que ces appartements soient comparables à l’appartement de la femme en termes de localisation, de taille, d’année de construction, d’ameublement et d’état, le loyer net de ces biens était plus élevé. Mais le Tribunal des baux a déclaré abusif le loyer de 1060 francs et l’a fixé alors à 855 francs. Après que la Cour suprême cantonale a également rejeté le recours de la compagnie d’assurances, cette dernière s’est tournée vers le Tribunal fédéral qui a rendu son appréciation des faits.

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