Etats-Unis

21 juillet 2019 22:12; Act: 21.07.2019 22:12 Print

Le géant des bureaux partagés est-il surcoté?

WeWork prépare son entrée en Bourse. Le groupe de «coworking» serait actuellement valorisé à 47 milliards de dollars, alors qu'il continue à perdre de l'argent abondamment.

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Le boss du groupe, Adam Neumann, cherche encore de largent frais. (Photo: AFP)

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Avec ses cafés gratuits, ses canapés et ses cloisons vitrées, WeWork a bousculé la culture de bureau et secoué le marché de l'immobilier. Faisant fi des interrogations sur son modèle économique, l'entreprise new-yorkaise ne compte pas lever le pied. A la recherche d'argent frais, le groupe prépare son entrée en Bourse et, selon le «Wall Street Journal», il cherchait encore début juillet à emprunter jusqu'à 4 milliards de dollars pour marquer un peu plus de son empreinte le monde des bureaux partagés.

Quand la société apparaît en 2010, le concept de «coworking» n'est pas nouveau. Mais il vient tout juste de prendre de l'ampleur, à la faveur des nouvelles technologies, qui permettent de travailler depuis n'importe où et de la crise financière, qui a forcé de nombreux licenciés de la finance ou de la création à monter leur propre entreprise.

Microsoft, HSBC ou Facebook parmi ses clients

«WeWork a été la première à vraiment répondre aux demandes des petits entrepreneurs», remarque Alex Cohen, spécialiste du marché immobilier commercial pour Compass à New York.
Dans les locaux, toute l'intendance est prise en charge, de la connexion internet à l'imprimante en passant par le ménage. Et la déco, mélange de couleurs vives, de design industriel et de tissus ethniques, attire les millenials. Les plus grandes entreprises, à l'instar de Microsoft, HSBC ou Facebook, ont été séduites. Les sociétés de plus de 500 salariés représentent désormais 40% des membres de WeWork.

Officiellement rebaptisé the We Company en janvier, le groupe gère désormais 485 sites dans 28 pays. Souvent des étages entiers qu'il module entre bureaux privatifs, espaces communs et cabines individuelles, aménage, et sous-loue. «Au mètre carré, c'est bien plus cher qu'un bureau traditionnel, remarque Alex Cohen. Mais il faut réfléchir en termes de personnes: on partage un bureau à 4 ou 5 mais on a aussi accès à des salles de réunion, aux espaces communs, à la cuisine.»

Douze fois plus valorisée qu'un concurrent

L'ascension de la société n'est pas toujours vue d'un bon oeil. Les acteurs du marché immobilier se souviennent des mésaventures de Regus, aujourd'hui un géant des espaces de travail et du «coworking» sous le nom de IWG, mais qui a bien failli mettre la clé sous la porte après l'explosion de la bulle internet en 2001.

Et les interrogations persistent sur le modèle économique de WeWork. Il est, selon les dernières estimations, valorisé à 47 milliards de dollars alors même qu'il continue à perdre de l'argent abondamment: 1,9 milliard de dollars de pertes en 2018 pour un chiffre d'affaires de 1,8 milliard. IWG avait un chiffre d'affaires près de deux fois plus élevé en 2018, il est rentable et valorisé en Bourse... à 4 milliards de dollars.

Pratiques critiquées et «comptabilité créative»

WeWork, qui a investi d'autres secteurs comme la location d'appartements ou l'éducation, est aussi connu pour avoir développé une «comptabilité créative», souligne Alex Cohen.
Et les manoeuvres financières de son dirigeant Adam Neumann font parfois grincer des dents, comme quand il investit personnellement dans l'immobilier pour ensuite louer à WeWork.

Reste, relève Alex Cohen, que «la demande en immobilier commercial dans des villes comme New York a été complètement portée par le coworking ces cinq derniers années» et les propriétaires «sont obligés de considérer WeWork comme une opportunité».

(afp)