Wohnbauhypotheken : Banken müssen Eigenmittel verdoppeln

Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, muss künftig mit höheren Hypothekarzinsen rechnen. Um eine drohende Immobilienblase abzuwenden, verlangt der Bundesrat von den Banken mehr Reserven für Wohnbauhypotheken.

Auf Antrag der Schweizerischen Nationalbank (SNB) hat er am Mittwoch beschlossen, den so genannten antizyklischen Kapitalpuffer (AZP) zu verdoppeln: Banken sind ab dem 30. Juni 2014 verpflichtet, über die ohnehin vorgeschriebenen Reserven hinaus zusätzliche Eigenmittel von 2 Prozent der ausgegebenen Hypothekarkredite zu halten.

Den AZP hatte der Bundesrat vor knapp einem Jahr aktiviert. Damals legte er die Reserve auf 1 Prozent fest. Die Banken mussten in der Folge die Eigenmittel um insgesamt rund 3 Milliarden Franken erhöhen.

Banken, Hauseigentümer und Mieterverband hatten die Massnahme damals gleichermassen skeptisch aufgenommen. Die Banken glaubten nicht, dass die zusätzlichen Eigenmittel den heiss laufenden Immobilienmarkt abkühlen würden, Hauseigentümer und Mieter befürchteten steigende Zinsen.

Nach Einschätzung der SNB jedoch genügten die zusätzlichen Eigenmittel nicht. Zusammen mit anderen Massnahmen zur Reduktion der Risiken auf dem Hypothekar- und Immobilienmarkt habe zwar die Widerstandskraft betroffener Banken gestärkt werden können, schreibt der Bundesrat in einer Mitteilung vom Donnerstag.

Die Gefahr einer Blase konnte dadurch aber offenbar nicht gebannt werden. Beim derzeit niedrigen Zinsniveau hätten die Hypothekarkredite weiter zugenommen, schreibt der Bundesrat. Die Verschuldung habe im Verhältnis zu den Einkommen ein «besorgniserregendes Niveau» erreicht.

Gleichzeitig seien die Preise für Wohnliegenschaften in einem Ausmass gestiegen, das sich nicht allein durch Faktoren wie Bevölkerungsentwicklung oder Einkommensanstieg begründen lasse. Der Bundesrat vergleicht das Verhältnis von Preisen für Wohnliegenschaften und den Mieten mit der Situation während des Immobilienbooms Ende der 1980er-Jahre.

Die SNB macht in einer Mitteilung zudem einen «nach wie vor hohen Risikoappetit der Banken» für die zunehmenden «Ungleichgewichte» auf dem Hypothekar- und Immobilienmarkt verantwortlich. Ohne zusätzliche Massnahmen bestehe die Gefahr, dass sich diese weiter verschärften. Die SNB sieht darin ein erhebliches Risiko für die stabile Entwicklung der Volkswirtschaft und die Stabilität des Bankensektors.

Bei den Banken kommt die erneute Erhöhung des AZP nicht gut an. In einer Mitteilung zeigte sich die Schweizerische Bankiervereinigung (SBVg) überzeugt, dass es sich dabei nicht um ein «zielführendes Mittel zur Steuerung der Immobilienpreise» handle. Die Massnahme sei viel zu breit und habe noch keinen Test in der Realität bestanden. Entsprechend gross seien die Unsicherheiten über die gesamtwirtschaftlichen Auswirkungen.

Die SBVg anerkennt, dass es «punktuelle Überhitzungstendenzen» auf dem Immobilienmarkt gibt. Als Hotspots gelten die Regionen Zürich, Genfersee und St. Moritz, aber auch Gebiete in der Innerschweiz.

Unter dem Druck des Bundesrats hatten die Banken 2012 darauf mit Selbstregulierungsmassnahmen wie strengeren Bedingungen für Kredite an Risikoschuldner reagiert. Diesen hätte man mehr Zeit einräumen sollen, damit sie ihre Wirkungen auf den Immobilien- und Hypothekarmarkt voll entfalten könnten, schreibt die Bankiervereinigung.

Der Bundesrat hat die Möglichkeit, den AZP auf maximal 2,5 Prozent zu erhöhen. Seine Einschätzung zum Immobilienmarkt wird gestützt durch die am Dienstag veröffentlichte Prognose der Grossbank UBS. Diese geht davon aus, dass die Immobilienpreise 2014 weiter steigen werden.

Einen Preiszerfall wie beim Platzen der Immobilienblase in den 1990er-Jahren hält sie zwar vorerst für unwahrscheinlich. Langfristig sieht aber auch die UBS ein «enormes Korrekturpotenzial», da die Verschuldung stärker als die Einkommen zugenommen habe. (sda)