Fragen & AntwortenKommt jetzt der grosse Immo-Crash?
Über dem Immo-Markt zieht ein Gewitter auf – wie Anfang der Neunzigerjahre, als Werte von 50 Milliarden Franken vernichtet wurden. Was das für Banken und Hausbesitzer bedeutet.
- von
- B. Bruppacher
Regionale Gefahrenkarte vom 3. Quartal 2012. Neu zu den gefährdeten Regionen gehören Teile der Agglomeration Basel und das Saanenland.
Erstmals seit den Neunzigerjahren hat der von der UBS errechnete Immobilienblasenindex im dritten Quartal dieses Jahres die Risikozone erreicht. Die Ökonomen der Grossbank sprechen von einem gefährlichen Mix, der schnell eine Preiskorrektur auslösen könnte. Hier die Antworten auf die wichtigsten Fragen zum Schweizer Immobilienmarkt:
Was ist eine Immobilienblase?
Mit dem Bild der Preisblase veranschaulichen Ökonomen eine Entwicklung rasch steigender Preise, die zu einer Aufblähung führt, bevor es wie bei der Seifenblase zum Platzen und zu abrupten Preiseinbrüchen kommt. In der Schweiz platzte Anfang der 1990-er Jahre auf dem Immobilienmarkt eine solche Blase. Die Folge: Vor allem Regional- und Kantonalbanken blieben auf faulen Hypotheken sitzen. Die Verluste beliefen sich auf über 50 Milliarden Franken.
Wiederholt sich diese Situation jetzt?
Nein, denn der heutige Immobilien- und Kreditmarkt lässt sich nicht mit jenem vor mehr als zwei Jahrzehnten vergleichen. Die Marktinformationen haben sich verbessert; die Banken sind vorsichtiger geworden. Zudem ist umstritten, ob die markanten Preissteigerungen für Wohneigentum eine Blasenbildung darstellen. Denn die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen wird auch durch die Zuwanderung und durch gestiegene Einkommen gefördert.
Also keine Gefahr?
Die Zahlen sprechen eine andere Sprache: Der Preis eines durchschnittlichen Einfamilienhauses hat sich innerhalb von zehn Jahren um 46 Prozent erhöht; bei den Eigentumswohnungen sind es sogar 72 Prozent. Die Summe der ausstehenden Hypothekarkredite übersteigt mittlerweile die am Bruttoinlandprodukt gemessene Wirtschaftsleistung. Ob es sich um eine Blase gehandelt hat, wird erst im Nachhinein klar.
Wo ist die Situation am kritischsten?
Zürich, Genf und Lausanne werden von der UBS als riskanteste Regionen der Schweiz bezeichnet. Zu den Gefahrenregionen gehören weiter die Agglomerationsgemeinden Zug, Pfannenstil, Limmattal, Zimmerberg, March, Vevey, Morges und Nyon sowie die Tourismusregionen Davos und Oberengadin. Auch das untere Baselbiet sowie die Region Saanenland-Obersimmental werden neu wieder den Regionen mit Überhitzungsgefahr zugerechnet.
Was kommt auf die Hausbesitzer zu?
Steigende Zinsen sind zurzeit nicht in Sicht. Bei den Immobilienpreisen sehen Experten ebenfalls noch keine Trendumkehr. Für den Vizepräsidenten der Schweizerischen Nationalbank, Jean-Pierre Danthine, ist aber klar, dass der Markt anfällig für eine Korrektur ist. Finanzierungsprobleme könnten für Eigentümer von Wohneigentum überdies im Falle einer Rezession durch Arbeitslosigkeit und Einkommenseinbussen entstehen.
Was tun die Behörden?
Vor allem die Nationalbank warnt seit Monaten vor Überhitzungsgefahren auf dem Immobilienmarkt. Sie ist insofern in der Zwickmühle, als ihr das klassische Mittel gegen diese Gefahr, die Erhöhung der Leitzinsen und damit die Verteuerung der Kredite, zurzeit nicht zur Verfügung steht. Denn bei einer Zinserhöhung müsste eine weitere Aufwertung des Frankens befürchtet werden.
Gibt es andere Massnahmen gegen eine Immobilienblase?
Seit Mitte dieses Jahres kann die Nationalbank von den Banken vorübergehend mehr Eigenmittel zur Unterlegung der Hypotheken verlangen. Sie wird aber frühestens 2013 von dieser Massnahme Gebrauch machen. Zuerst soll abgewartet werden, was die von Bundesrat und Banken beschlossenen Schritte gegen ein übermässiges Wachstum der Hypotheken bringen. Es geht um die Beschränkung der Pensionskassen-Gelder für die Finanzierung der Kredite und um erhöhte Amortisationspflichten.