Immobilienblase: Makler bleiben auf Luxuswohnungen sitzen
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ImmobilienblaseMakler bleiben auf Luxuswohnungen sitzen

Für Liegenschaften in der Schweiz wird nicht mehr jeder Preis bezahlt. Das gilt insbesondere für Objekte im Luxusbereich. Die Suche nach Käufern dauert dort bedeutend länger.

von
cls
Blick in eine Eigentumswohnung im Mobimo-Tower in Zürich. Das Prestigeobjekt wurde vom Basler Star-Architekten Roger Diener gebaut und kostete 250 Millionen Franken.

Blick in eine Eigentumswohnung im Mobimo-Tower in Zürich. Das Prestigeobjekt wurde vom Basler Star-Architekten Roger Diener gebaut und kostete 250 Millionen Franken.

Die Immobilienblase ist kein Phänomen, sie existiert. Die mehrjährige Hausse hat zum Teil zu Preisen geführt, die heute nicht mehr bezahlt werden. Und das nicht nur im Raum Zürich, sondern etwa auch in Genf oder Zug. Die Preiserhöhung im Segment für Luxusimmobilien stehe aber in keinem Verhältnis zur sonstigen Teuerung, sagt Claude Ginesta von Ginesta Immobilien: «Eigentümer haben oftmals zu hohe Verkaufserwartungen. Die Hausse der letzten Jahre hat eine Euphorie ausgelöst. Doch nicht alle Segmente haben gleichermassen davon profitiert.»

In den Gemeinden am Zürichsee beispielsweise, traditionell ein «Hot Spot», würden sich Immobilien nicht mehr so leicht verkaufen wie noch vor ein paar Jahren. Mittlerweile dauere es durchschnittlich 100 Tage, bis ein Objekt einen Käufer finde, so Claude Ginesta. Zum Vergleich: Noch im Vorjahr gingen die Liegenschaften schon nach 30 bis 50 Tagen weg.

Ab 6 Millionen wirds schwierig

Am schwierigsten zu verkaufen sind laut Ginesta die Eigentumswohnungen zwischen 2,5 und 3 Millionen Franken. Aber auch für Häuser zwischen 6 und 8 Millionen ist es schwer, einen neuen Besitzer zu finden. Besser sieht es für die ganz teuren Objekte aus. «Für Topvillen um 20 Millionen Franken an Hot Spots wie dem Engadin, am Genfer- und Zürichsee gibt es immer Kunden», so Claude Ginesta.

Im Immobilienjargon nennt sich diese entspanntere Marktentwicklung ein «Soft Landing» – eine sanfte Landung in der Wirklichkeit. Bei Eigentumswohnungen sind in rund 500 und bei den Einfamilienhäuser in knapp 400 Schweizer Gemeinden die Preise gesunken.

Der Immobilienmarkt ist deutlich weniger ausgetrocknet als auch schon. Per 1.3.2014 seien bereits 235 Wohnungen an der Zürcher Goldküste zum Verkauf bereitgestanden – 2011 waren es im Jahresdurchschnitt noch 146 Wohnungen. Was ist der Grund für die Angebotszunahme? «Ganz einfach», sagt Ginesta. «In den letzten Jahren wurde zu viel gebaut, zu gross und zu luxuriös.» Grundsätzlich ist ein Neubau besser zu verkaufen als ein Altbau.

Neue Amortisationspflicht

Die Debatte, ob es in der Schweiz eine gefährliche Immobilienblase gibt, ist seit dieser Woche wieder neu lanciert. In der Sonntagspresse wurde berichtet, dass der Bundesrat über schärfere Regeln bei der Hypothekenvergabe auf dem Verordnungsweg entscheiden soll. Laut Serge Gaillard, Chef der eidgenössischen Finanzverwaltung, stünden dabei Vorschriften über die Belehnung, Tragbarkeit und Amortisation im Vordergrund.

Besonders im Amortisationsbereich ortete die Finanzmarktaufsicht (Finma) schon in ihrem Jahresbericht Handlungsbedarf. «Eine konsequente Amortisation wäre wünschenswert», heisst es da. Durch die langsame Zurückzahlung der Kredite – aktuell muss ein Drittel der Hypothek nach 20 Jahren abbezahlt sein – würden zusätzliche Risiken aufgebaut.

Erhöhung des Hypothekarzinses

Eine andere Massnahme wäre jene, wonach Immobilienbesitzer jenen Zins bezahlen sollen, mit dem die Banken in ihren internen Sicherheitsmodellen rechnen. Dieser kalkulatorische Zins liegt bei rund 5 Prozent und ist damit doppelt so hoch wie der Hypothekarzins. Der Aufpreis zum Marktzins soll dann zur Rückzahlung der Hypothek verwendet werden.

Ginesta ist sich in seinem am Donnerstag präsentierten Szenario sicher, dass die «schnellere Amortisationspflicht vom Gesetzgeber leider ernsthaft in Betracht gezogen wird». Wohnen würde damit künstlich verteuert zugunsten des Sparens – und das würde den Traum vom Eigenheim dann doch wieder in die Ferne rücken lassen. «Aus einem Soft Landing könnte dann ein dramatischer Marktabschwung werden», sagt Ginesta.

Hypotheken-Barometer Die Zinsen für Festhypotheken sind 2014 wieder gesunken, wie aus dem neusten Hypotheken-Barometer von Comparis hervorgeht. Das läuft der allgemeinen Erwartung entgegen: Die Richtzinsen für zehnjährige Festhypotheken gingen von 2,7 auf 2,4% zurück, die fünfjährigen Hypotheken sanken von 1,8 auf 1,6%. Die gesunkenen Hypozinsen bestätigen jene Kritiker, die vor der Immobilienblase warnen. Die Hypothekarverschuldung in der Schweiz beträgt bereits 150% der jährlichen Wirtschaftsleistung. Sinkende Zinsen dürften das Volumen weiter steigen lassen. «Die neuen Zahlen bestärken jene Kräfte, die mehr Regulierung fordern», so Comparis-Experte Stefan Rüesch zu 20 Minuten,

Hypotheken-Barometer Die Zinsen für Festhypotheken sind 2014 wieder gesunken, wie aus dem neusten Hypotheken-Barometer von Comparis hervorgeht. Das läuft der allgemeinen Erwartung entgegen: Die Richtzinsen für zehnjährige Festhypotheken gingen von 2,7 auf 2,4% zurück, die fünfjährigen Hypotheken sanken von 1,8 auf 1,6%. Die gesunkenen Hypozinsen bestätigen jene Kritiker, die vor der Immobilienblase warnen. Die Hypothekarverschuldung in der Schweiz beträgt bereits 150% der jährlichen Wirtschaftsleistung. Sinkende Zinsen dürften das Volumen weiter steigen lassen. «Die neuen Zahlen bestärken jene Kräfte, die mehr Regulierung fordern», so Comparis-Experte Stefan Rüesch zu 20 Minuten,

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