Aktualisiert 30.11.2011 17:55

Mietzins unter Druck

Mieter wenden sich von grossen Wohnungen ab

Tiefe Hypozinsen machen Wohneigentum billig. Die Folge: Die Nachfrage nach grossen Mietwohnungen bröckelt. Jetzt wird wieder zurückgebaut.

von
Elisabeth Rizzi
Bei Neubauten werden wieder mehr kleinere Wohnungen gebaut.

Bei Neubauten werden wieder mehr kleinere Wohnungen gebaut.

Radikal wurden in den letzten Jahren Zwei- und Dreizimmerwohnungen in Mietskasernen aus der zweiten Hälfte des letzten Jahrhunderts totalsaniert und in grössere Wohneinheiten übergeführt. Bei Neubauten waren Mietwohnungen unter 80 Quadratmetern ganz out. Die allgemeine Meinung der Investoren: Moderne Menschen brauchen viel mehr Platz als früher.

Doch die Nachfrage ist geringer als erwartet; auch in Toplagen. «Sogar in Zürich steigt die Leerwohnungsziffer für Fünfzimmerwohnungen seit 2008», beobachtet Donato Scognamiglio von der Immobilienberatung Iazi. Sie beträgt derzeit 0,5 Prozent. Der Leerwohnungsbestand für alle Wohnungen in der Stadt Zürich beläuft sich dagegen auf 0,06 Prozent.

Wohneigentum als Konkurrenz

Der Grund: «Wegen der tiefen Hypozinsen ist Wohneigentum heute oft günstiger als grosse Mietwohnungen», so der Immobilienexperte. Entsprechend seien inzwischen gut 40 Prozent der Schweizer Immobilienbesitzer. Doch was passiert mit den leerstehenden Grosswohnungen zum Mieten? Scognamiglio zeigt auf das Haus gegenüber seines Büros in Zürich Oerlikon.

«Immer mehr grosse Wohnungen werden wieder in kleinere Einheiten von drei Zimmern zurückgebaut. Und bei Neubauten gibt es vermehrt wieder kleinere Wohnungen» sagt der Immobilienexperte. Die Statistik untermauert Scognamiglios Beobachtung. So wurden in den letzten fünf Jahren in der Stadt Zürich 2400 Dreizimmer- und 2800 Vierzimmerwohnungen erstellt. Jedoch wurden nur mehr knapp 1000 Fünfzimmerwohnungen und gerade eben 250 noch grössere Wohnungen gebaut.

Klein, aber nicht billig

Die Gleichung kleinere Wohnung gleich tieferer Preis geht dagegen nicht auf. Die neuen Wohnungen sind nicht zu vergleichen mit denjenigen in den preiswerten Wohnräumen in den alten Mietskasernen. So kosten etwa die neu entstehenden Wohneinheiten in Oerlikon bei einer Grösse von 60 Quadratmetern gut 2600 Franken.

Schuld sind die steigenden Immobilienpreise. Liegenschaften sind im garstigen Wirtschaftsumfeld eine der letzten ertragsstarken Anlagemöglichkeiten. Darum sind die Kaufpreise in den letzten zehn Jahren um 40 Prozent hochgeschnellt. Die Mietpreise jedoch konnten bloss durchschnittlich um 15 Prozent angehoben werden. «Bei einem Immobilienkauf kann man als Investor nämlich die Mieten der bisherigen Hausbewohner nicht grenzenlos anheben», so Scognamiglio. Um Marktpreise durchzusetzen, sei ein Mieterwechsel nötig.

Totalsanierungen und Neubauten würden einen solchen beschleunigen. Deshalb seien sie für die Immobilienbesitzer eine willkommene Möglichkeit, die Rendite dank massiv höherer Mietpreise für Neumieter zu steigern.

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