Aktualisiert 14.11.2011 09:05

Immobilien Pensionskassen treiben Mieten in die Höhe

Die Altersvorsorge ist mitschuldig an den steigenden Mietpreisen: Um künftige Renten zahlen zu können, maximieren Pensionskassen ihre Immobilienerträge und reissen billigen Wohnraum ab.

von
E. Rizzi
Wie hier im Zürcher Kreis 6 schiessen in vielen Zentrumslagen der grossen Städte luxuriöse Neubauten in die Höhe.

Wie hier im Zürcher Kreis 6 schiessen in vielen Zentrumslagen der grossen Städte luxuriöse Neubauten in die Höhe.

Schon wieder: Im Zürcher Seefeldquartier soll oberhalb des Bahnhofs Tiefenbrunnen eine Siedlung abgerissen werden und Luxuswohnungen Platz machen. Die teils seit Jahrzehnten hier lebenden Mieter verlieren wohl ihre Bleibe, falls wie angekündigt, an den Meistbietenden verkauft wird. Aktuelle Eigentümerin der Liegenschaften ist die Pensionskasse der Berner-Versicherungsgruppe.

Es ist ein typisches Bild – nicht nur fürs Zürcher Seefeld – sondern für alle Zentrumslagen in grossen Städten: Gepflegte Mehrfamilienhäuser aus der Mitte des letzten Jahrhunderts fallen zuhauf der Abrissbirne zum Opfer, um Wohnraum der Topklasse Platz zu machen. Im besseren Fall, werden die Liegenschaften bloss saniert. Doch selbst dann steigen die Mietpreise zu stark an, als dass die ursprüngliche Bewohnerschaft in der Liegenschaft bleiben könnte.

Mehr Interesse bei Privaten und Institutionellen

Die Experten der Immobilienberatung Wüest & Partner beobachten, dass Mehrfamilienhäuser mehr als früher eine zentrale Säule im Anlageportfolio von Privatpersonen aber auch institutionellen Anlegern geworden sind. Das führe zu einer erhöhten Zahlungsbereitschaft bei Immobilienkäufern, aber auch zu höheren Mieten bei neu abgeschlossenen Verträgen.

Pensionskassen sind mit Schuld an dieser Entwicklung. Denn auch die Vorsorgeeinrichtungen sind angesichts der düsteren Börsenlage und des Tiefzinsumfeldes immer mehr im Immobilienmarkt tätig. Sie haben in den letzten Jahren den Bestand an Immobilien mehr als verdoppelt. Bereits 96 Milliarden der 599 Milliarden Vorsorgegelder in der Schweiz sind in Immobilien angelegt. Der Grund: Immobilien garantieren angesichts der aktuellen Marktlage höhere Renditen als Aktien oder Obligationen. Kein Wunder haben die Pensionskassen bereits rund 20 Prozent ihrer Anlagen in Häusern und Immobilienfonds gebunkert.

Doch das birgt auch Risiken für die Mieterschaft solcher Liegenschaften. So sind derzeit 79 Prozent der öffentlich-rechtlichen und 37 Prozent der privatrechtlichen Kassen in Unterdeckung. Das heisst, sie wären heute nicht in der Lage, alle ausstehenden Verpflichtungen zu bezahlen. Schuld ist das Marktumfeld mit historisch tiefen Zinsen. Daneben droht diversen Kassen die Überalterung. Das heisst, die Zahl der Rentenbezüger und damit die Höhe der aktuell auszuzahlenden Verpflichtungen steigt.

Immobilien sind daher bei den Vorsorgeeinrichtungen ein beliebtes Feld, die Renditeschraube nach oben zu drehen; konkret mit Totalsanierungen oder Neubauprojekten.

«Der Druck auf die Pensionskassen, die für die Rentenzahlungen nötige Rendite zu erwirtschaften ist derzeit sehr gross», sagt Markus Graf, Chef der Immobilien-Anlagen Schweiz bei der Credit Suisse (CS), am Rand einer Veranstaltung zur Bedeutung von Immobilienalagen für Pensionskassen. Er muss es wissen, denn die CS ist mit einem Anlagevolumen von 26 Milliarden Franken die grösste Immobilien-Verwalterin der Schweiz.

Die Vorsorgeeinrichtungen könnten wegen ihrer langfristig drohenden Finanzprobleme nicht in erster Linie auf die Mieterschaft Rücksicht nehmen, deren Ziel möglichst moderate Mieten seien. «Es ist aber auch nicht das Hauptgeschäft der Pensionskassen, sozial zu sein», findet Graf.

Abbruchwelle droht

Überhaupt: Ein noch viel eisigerer Wind als heute könnte den Mieterinnen und Mietern in zehn bis zwanzig Jahren entgegen wehen. «Dann wird ein Grossteil der Altbauten saniert werden müssen. Doch eine Aufrüstung mit den heutigen Energiestandards lohnt sich nicht, wenn die Investitionskosten mehr als fünf bis zehn Prozent des Liegenschaftswerts betragen», sagt Graf.

Eine noch viel grössere Anzahl von Mietshäusern als heute würde dann wohl aus Renditeüberlegungen heraus zugunsten von Neubauten abgerissen werden. Und noch mehr bezahlbarer Wohnraum dürfte verschwinden. «Denn Neubauten sind immer teurer», so der Immobilienexperte.

Politische Regulierung gefordert

Auch beim Mieterverband beobachtet man diese Entwicklungen mit sehr grosser Sorge. «Es ist tatsächlich so, dass sich Pensionskassen und andere institutionelle Anleger im Immobilienmarkt immer weniger sozial verhalten», sagt Geschäftsleiterin Regula Mühlebach. Deshalb fordert sie auf staatlicher Seite eine Regulierung: «Der preisgünstige Wohnungsbau sollte politisch über raumplanerische Massnahmen ausgedehnt werden», findet sie. Nur so könne die Luxus-Ghettoisierung eingedämmt werden.

Immerhin: Alle Preistreiber legen sich auch selbst ein Ei. In verschiedenen Regionen der Schweiz (allen voran Zürich und Genf) sind die Immobilienpreise so stark angestiegen, dass selbst Vorsorgeeinrichtungen nicht mehr in der Lage sind, Häuser zu kaufen. «Viele Pensionskassen haben den richtigen Zeitpunkt für eine Investition in den Häusermarkt verpasst und müssen jetzt ein bis zwei Jahre warten, bis die Preise wieder geglättet sind», weiss Graf.

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