Neue Hypo-Regeln: Wer kann sich jetzt noch ein Haus leisten?
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Neue Hypo-RegelnWer kann sich jetzt noch ein Haus leisten?

Die Banken verschärfen die Richtlinien zur Vergabe von Hypotheken. Selbst für Gutverdienende wird es damit schwieriger, Wohneigentum zu erwerben. Ein Fallbeispiel.

von
Yves Hollenstein

Es ist der Traum vieler Schweizer: das Wohneigentum. Doch die Frage, ob man sich diesen Traum auch zu leisten vermag, stellt sich seit Dienstag mehr denn je. Gemäss den neuen Regeln der Schweizerischen Bankiervereinigung müssen neu ausgestellte Hypotheken bereits nach 15 statt wie bisher 20 Jahren auf zwei Drittel amortisiert sein.

Das stellt selbst gut verdienende Hypothekarnehmer vor neue Herausforderungen. Peter L. ist 43 Jahre alt und lebt mit seiner Frau und seinen zwei Kindern in einer Mietwohnung in der Nähe von Zürich. Die beiden Kinder sind mittlerweile in der Schule und seine Frau kann wieder Teilzeit arbeiten. Peter hat einen Kaderjob und verdient gut. Zusammen erwirtschaften die beiden ein Haushaltseinkommen von 175'000 Franken.

Seit längerer Zeit träumt die Familie L. von einem Eigenheim. Im Visier haben sie ein Einfamilienhaus im Wert von einer Million Franken. Die ersten Gespräche mit der Bank liefen gut. Da Peter und seine Frau viel gespart haben und Geld aus einer Erbschaft besitzen, können die beiden das erforderliche Eigenkapital von 200'000 Franken (20 Prozent des Kaufpreises) einbringen.

2500 Franken Mehrkosten

Die neuen Hypotheken-Regeln bereiten jedoch auch Peter L. Kopfzerbrechen. Für ihn würden diese jährliche Mehrkosten von 2500 Franken verursachen. Bei einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent, mit dem die meisten Banken rechnen, steigt seine Zinsbelastung damit auf 34,3 Prozent des Einkommens.

Das ist ein Bereich, bei dem die meisten Banken eine Finanzierung ablehnen. Peter und seine Frau müssten neu 180'000 Franken verdienen, um sich das Haus leisten zu können. Das sind 5000 mehr als jetzt. Nur so würde die Tragbarkeit auf 33 Prozent sinken. Eine Lohnerhöhung ist aber derzeit nicht in Sicht.

Junge und Ältere besonders betroffen

«Für den Finanzierungsnehmer sind die neuen Hypo-Regeln keine leichte Pille zu schlucken», sagt Stefan Heitmann, CEO des Hypotheken-Vermittlers Moneypark zu 20 Minuten. Viele würden ihren Wohntraum vorerst begraben müssen - oder sie würden sich zumindest nicht in der Grössenordnung ein Haus leisten können, wie sie sich das vor ein paar Monaten vielleicht noch erhofft hatten, so Heitmann.

Besonders betroffen seien Finanzierungsnehmer mit kleinen und mittleren Einkommen sowie Kreditnehmer ab 50 Jahren. «Diese Kunden werden es künftig schwerer haben, bei Banken oder Versicherungen einen Hypothekarkredit zu erhalten», sagt Heitmann. Gerade bei jungen Familien sei es oftmals schwierig, die Sparquote weiter zu erhöhen und ältere Hypothekarschuldner hätten eine verkürzte Amortisationszeit im Hinblick auf die Pensionierung.

Bereits bei Einkommen von 100'00 Franken und einem Kaufpreis von 550'000 Franken verteuert sich die jährliche Zinsbelastung durch die neue Regelung um 1375 Franken (siehe Bildergalerie). Bei 150'000 Franken Einkommen und einem Eigenheim im Wert 825'000 Franken sind es bereits rund 2000 Franken.

«Wie ein Breitband-Antibiotikum»

Grundsätzlich begrüsst Heitmann aber die neuen Massnahmen, wenngleich sie den Beratungsbedarf der Kunden nochmals stark erhöhen. Im Gegensatz zu den sonst im Vorfeld diskutierten Massnahmen sei aus Sicht des Kunden der Wettbewerb im Hypothekarmarkt damit weiterhin gewährleistet. Das Problem der Eingriffe sei aber, dass sie nicht punktuell bei den von der Überhitzung betroffenen Regionen und Banken wirke, sondern: «wie ein Breitband-Antibiotikum die ganze Branche und jeden einzelnen Kreditnehmer treffen», kritisiert Heitmann.

Die neuen Massnahmen im Detail

Gemäss der vom Verwaltungsrat der Schweizerischen Bankiervereinigung SBVg beschlossenen Anpassung der Richtlinien wird die Frist für die Amortisation der Hypothekarschuld auf zwei Drittel des Belehnungswerts nicht nur um 5 Jahre verkürzt (neu 15 statt 20 Jahre). Die Amortisation muss zudem in regelmässigen Tranchen (linear) erfolgen. Damit kann die Rückzahlung nicht mehr bis zum Ablauf der Hypothek hinausgezögert werden.

Bestehende Hypotheken und Verlängerungen sind von den Verschärfungen nicht betroffen. Zu den geänderten Richtlinien gehört auch, dass bei der Finanzierung von Immobilienkäufen respektive Handänderungen grundsätzlich nach Niederstwertprizip bewertet werden soll. Als Belehnungswert ist also der tiefere Wert von Marktwert und Kaufpreis massgeblich.

Zudem sind bezüglich Tragbarkeit Zweiteinkommen grundsätzlich nur anrechenbar, wenn Solidarschuldnerschaft besteht. Doppelverdiener können also künftig für die Hypothek keine Gütertrennung mehr vereinbaren. (sda)

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