Referenzzinssatz sinkt: Wie kann ich meine Miete senken?

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Referenzzinssatz sinktWie kann ich meine Miete senken?

Der im letzten September eingeführte Referenzzinssatz für die Anpassung der Mieten ist erstmals gesunken. Für die von der Krise gebeutelten Haushaltsbudgets ist das eine erfreuliche Meldung. Eine allfällige Mietzinsreduktion erfolgt nicht automatisch. 20 Minuten Online sagt, was es zu beachten gilt.

Der für die Mietzinsgestaltung in der Schweiz massgebende Zinssatz hat sich von 3,5 auf 3,25 Prozent verringert. Das weckt Begehren: «Veränderungen des Referenzzinssatzes eröffnen immer die Möglichkeit von Mietzinsanpassungen», sagt Beat Gmünder von der Immobilendienstleistungsfirma Livit, die schweizweit 110'000 Objekte verwaltet. «Wer als Mieter eine Zinsreduktion erreichen wolle, müsse aber von sich aus aktiv werden.» Im Gesetz sei kein Automatismus vorgesehen.

Begehren an den Vermieter richten

«Eine Vielzahl der Mieter kann eine Mietzinsreduktion erhalten», sagt Michael Töngi, stellvertretender Geschäftsleiter des Schweizerischen Mieterinnen und Mieterverbands. Bei vielen Mietverhältnissen habe der Vermieter den Zins im letzten Jahr bei steigendem Referenzzinssatz erhöht. «Nun ist eine Reduktion von rund 3 Prozent fällig», so Töngi. Der Anspruch auf eine Mietzinsreduktion gilt aber nicht generell und ist von Fall zu Fall zu beurteilen.

Laut Töngi haben aber die meisten Mieter, deren Mietzins auf einem Referenzzinssatz von 3,5 Prozent oder mehr basiert, ein Anrecht auf eine Senkung. Die Argumente des Hauseigentümerverbandes (HEV), wie beispielsweise «ein Senkungsanspruch sei nur gegeben, wenn ein übersetzter Ertrag erzielt werde» oder «höhere nicht überwälzte Unterhaltskosten», hält Töngi für eine Verwirrungstaktik. «Der HEV will nur die Mieter vom Gesuchstellen abhalten. Der Experte rät ein Begehren an den Vermieter zu richten.

Wann habe ich Anspruch auf eine Mietzinsreduktion?

Entnehmen Sie dem Mietvertrag oder dem letzten Mieterhöhungsformular auf welchem Hypothekarzins die Berechnung des aktuellen Mietzins beruht. Beruht die Miete auf einem höheren Zinssatz als 3,25%, haben sie grundsätzlich Anspruch auf eine Reduktion der Miete.

Wie hoch könnte die Mietzinssenkung ausfallen?

Beruht die Miete auf einem Zinssatz von 4 Prozent muss die Nettomiete grundsätzlich um 8,26% reduziert werden. Basiert die Miete auf einen Zinssatz von 3,75 Prozent beträgt der Senkungsanspruch 5,66 Prozent. Beruht die Miete auf einem Zinssatz von 3,5 Prozent beträgt die zustehende Senkung 2,91 Prozent.

Welche Rolle spielen Teuerung und Unterhaltskosten?

Der Vermieter darf dem Senkungsanspruch 40 Prozent der Teuerung verrechnen. Dies kann, je nachdem bis zu welchem Zeitpunkt laut Vertrag die Teuerung ausgeglichen wurde, den Senkungsanspruch leicht schmälern oder aber auch leicht vergrössern. Laut dem Mieterverband ist die Teuerung je nach Datum des Vertragsabschlusses negativ und fällt in «nicht wenigen» Mietverhältnissen weg. Dem Vermieter steht es zu, vom Senkungsanspruch noch allfällig gestiegene Unterhaltskosten in Abzug zu bringen. Diese muss der Vermieter aber belegen.

Muss ich ab Oktober automatisch weniger Miete bezahlen?

Das Mietrecht sieht bei sinkendem Referenzzinssatz keinen Automatismus zur Senkung der Mieten vor. Vermieter werden somit in der Regeln nicht von sich aus tätig. Grundsätzlich muss der Mieter ein Begehren stellen.

Was muss ich konkret unternehmen um eine Mietzinsreduktion zu erreichen?

Hat die Berechnung ergeben, dass eine Mietzinssenkung gerechtfertigt ist, gilt es beim Vermieter schriftlich nachzufragen, wie sich der nun reduzierte Referenzzinssatz auf die Miete auswirke und um eine Mietzinsreduktion auf den nächsten Kündigungstermin zu ersuchen. Der Vermieter muss innert 30 Tagen zum Senkungsbegehren Stellung nehmen. Ist dies nicht der Fall oder lehnt der Vermieter die Mietzinsreduktion ab, empfiehlt der Mieterverband sich an eine Schlichtungsbehörde zu wenden.

Wie lange kann ich mit dem Gesuch zuwarten?

Der Mieterverband rät Mietern, deren Verträge auf einem Referenzzinssatz von 3,5 Prozent oder mehr beruhen, mit dem Mietzinssenkungsbegehren bis zum 25. Juni schriftlich an den Vermieter oder die Hausverwaltung zu gelangen. Bei üblichen Kündigungsfristen von 3 Monaten dürfte die allfällige Reduktion ab 1. Oktober wirksam werden. Der Mieterverband stellt auf seiner Website Musterbriefe für die Mietzinssenkung zur Verfügung.

Quelle: Mieterverband

(scc/sas)

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